リースバックは何年住めるのか｜定期借家契約の落とし穴

「家を売っても、そのまま住み続けられます」という説明を受けたとき、何年住めるのかは説明に含まれていないことがあります。住み続けられる年数を決めるのは売買契約ではなく、そのあとに結ぶ賃貸借契約のほうです。

売買の金額は誰でも気にしますが、賃貸借契約の種類は、聞かなければなかなか話題に出ないかもしれません。

契約には2種類ある

普通借家では、大家の側から終わらせるには正当な事由が必要とされていて、借りている側が保護されています。定期借家は、期間が満了すれば契約が終わるのが原則です。

リースバックでは定期借家が使われることがあります。買主から見ると、入居者がいる状態が長く続くと家を売りにくくなるため、期間を先に決めておきたい、という説明をされることも多いはずです。

ただし、これが貸す側にとって常に有利かというと、そうとも限りません。この記事の後半で買う側から見た実際を書きます。

「再契約できます」の読み方

定期借家でも、再契約を重ねて長く住んでいる例はあります。問題は、それが約束なのかどうかです。

確かめたいのは、再契約の条項が契約書にあるかどうか。口頭の説明だけになっていないか。そして、どういう条件なら再契約されるのか。「協議のうえ」なのか、「賃料の滞納がなければ」といった条件が書いてあるのか。再契約のときに家賃を変えられるのか。変えられるなら、どういう基準か。再契約しないと決まった場合、いつまでに知らされるのか。

「再契約できます」がその時点で協議するという意味であれば、それは約束ではありません。断定を避けた言い方をされたときこそ、契約書の対象の条文を見てください。

普通借家なら安心、とも言い切れない

普通借家であれば必ず安泰、という話でもありません。家賃を払い続けられるかどうかは別の問題で、滞納が続けば契約の解除に向かいます。リースバックの家賃は買取価格をもとに決まるため近隣相場より高くなることがあり、その負担は契約の種類とは無関係に続きます。

契約の種類は「いつまで住めるか」を、家賃の水準は「払い続けられるか」を決めます。どちらか一方だけを確認しても足りません。

出るとしたら、そのときの年齢で借り直せるか

定期借家で再契約されず退去することになった場合、そのときの年齢で賃貸を借り直せるかどうかが現実的な論点になります。年齢が上がるほど、入居審査は通りにくくなることがあります。保証人のことや万一のときの対応を理由に、高齢の方の入居に慎重な大家は少なくありません。

10年後、15年後に住み替えられる前提が立つかどうかを、契約期間とあわせて考えてください。逆に言えば、その心配がいちばん重いからこそ、住み続けられること自体に値打ちがあります。

契約前に見るところ

賃貸借契約書のうち、次を紙で確認してください。

1. 契約の種類 — 「定期建物賃貸借契約」と書かれていれば定期借家です
2. 契約期間 — 始期と終期、年数
3. 再契約に関する条項 — 有無、条件、通知の時期
4. 賃料の改定に関する条項
5. 中途解約の可否 — 借りている側から解約できるか、違約金があるか

定期借家では、契約書とは別にあらかじめ書面で説明する手続きが定められています。その書面を受け取っているかどうかも確認してください。

条項の有効性についての判断は個別の事情によります。当サイトでは一般的な情報提供にとどめていますので、迷う条文があれば専門家や不動産会社等にご相談ください。

買う側は契約の種類をどう考えているか

ここからは買う側の話です。私は大家として築古の戸建を買い、そのまま貸しています。

私は普通借家にしています

定期借家にしたことはありません。売主さんが長く住み続けたいということであれば、それに越したことはないからです。

仮に家賃が相場より少し安かったとしても、長く住んでもらえる利点のほうが大きいと考えています。

長く住んでもらうほうが、貸す側も得をする

退去があると、原状回復の費用がかかります。次の入居者が決まるまでの期間は家賃が入りません。また次の人が決まっても仲介店への手数料も出ていきます。

つまり、入れ替わりは貸す側にとって費用そのものです。

「長く住みたい」と「長く住んでほしい」は、実は同じ方向を向いています。

もちろん損得勘定もありますが、それを抜きにしても、住み慣れた売主さんにそのまま住んでいただくほうがトラブルが少なく、貸す側としても安定します。だから普通借家で長く住んでもらうのが望ましいと考えています。

もし定期借家にするなら、20年か30年で

私が定期借家を使うとしたら、20年、30年といった期間にして、売主さんが安心して住めるようにしたいと思います。短い期間で区切る理由はあまり見当たりません。

ただ、買主の誰もがそう考えるとは限りませんので、ここは大事なところです。事前によく相談しあうことが必要です。

一生住み続けられるか不安なら、不動産会社に「普通借家にしてほしい。その条件でも構わない買主を探してほしい」と先に伝えておくのがよいと思います。

条件を後から変えるのは難しくても、買主を探す前であれば、条件のほうに買主を合わせられます。

再契約しないのは、どういうときか

もし定期借家で、再契約しないとしたら、次のような場合だと思います。

何かあってもなかなか連絡が取れない方。使い方が乱暴である方(ただし外からしか見えないので、分かりにくさはあります)。家賃の滞納が頻繁にある方。家賃の減額交渉があった方（理由にもよりますが・・・）。相場より家賃が著しく安いのに上げられない。

あとは、あまり無いとは思いますが、周りの環境が変わって土地の値段が著しく上がった場合には、別の使い方を考えたくなる可能性は多少あります。

元の持ち主に住んでもらう利点は、かなり大きい

実際のところこれは本当に大きいです。

入居者を探さなくてよいので、最初から家賃が入ります。今後の入れ替わりによる空室期間もまず発生しません。仲介店への手数料もかかりません。退去後の修繕費もいりません。リースバックは管理会社を付けないことのほうが多いので、その分の費用もかかりません。

そして、もともと住んでいた家ですから愛着があるはずで、丁寧に使ってくださると思っています。家のことをよくご存じなので、手を入れたいところはお任せする場合も多いです。

契約の種類を確かめたら、次は金額です。毎月の支払いが、いま住んでいる状態と比べてどう変わるかを見てください。氏名も電話番号も入力しません。

売却後のシミュレーションをする

計算結果は概算です。実際の家賃と契約条件は、建物の状態と土地の条件を見ないと出ません。査定は、提携している株式会社アール(宅地建物取引業者 岐阜県知事(4)第4590号)にご相談いただけます。