リースバックで後悔する人に共通する5つのパターン

買う側から見ると、この5つはどう見えるか

ここから先は、買う側の話です。私は大家として築古の戸建を買い、そのまま貸しています。リースバックでは買主の立場に立つので、上の5つが逆側からどう見えているかを書きます。

期待額と査定額は、だいたい離れている

固定資産税の評価額を見て「800万から900万にはなるだろう」と考えておられた売主さんがいました。落ち着いたのは600万円ほどです。

差がついた理由は2つありました。ひとつは、その家の固定資産税が比較的高かったこと。もうひとつは、その方が払っていける家賃が、周りの賃貸相場より安かったことです。

払える家賃に上限があると、そこから逆算される買取価格にも上限ができます。1で書いた式が、そのまま出てきた例です。固定資産税が高ければ、持ち続ける側の負担も増えるので、その分も価格に響きます。

なお、固定資産税の評価額は、市場でその値段で売れると全く限りません。ここは取り違えられやすいところです。

残債を下回ることもある

コロナで事業が苦しくなり、住宅ローンの支払いも厳しくなって、家を手放すことになった方がいました。ローンを返してもいくらかは手元に残る金額で売れるだろう、と考えておられた。ところが近隣の相場から出した査定額は、住宅ローンの残債にも届きませんでした。

このときは金融機関と話をして、残債を減らしてもらったうえで話がまとまりました。現金は手元に残りません。それでも毎月のローンの支払いが無くなって、終わってみれば「それでもほっとした」と言われていました。

ただ、こうした交渉ができるかどうかは個別の事情によります。当サイトではこの領域を扱っておらず、助言もできません。 売っても完済できない見込みであれば、金融機関の同意が要る話になりますので、専門家や不動産会社等にご相談ください。

「もう少し高く」と言われたときに見ているもの

価格の相談を受けることはあります。そのとき何を見ているかを、正直に並べます。

まず建物です。築年数も見ますが、それ以上に丁寧に使われてきたかどうかを見ます。同じ築35年でも、手入れの跡がある家とそうでない家では、あとの手間がまるで違います。

次に、もしその方が将来退去されたとして、そのとき近隣の相場でいくらの家賃が付くか。リースバックは売買で終わらず、そのあと何年も貸し続けます。次の入居者で回るかどうかが、価格の裏付けになります。車が複数台置ける広さかどうかも見ます。この地域ではそれも大きいです。

それから、買取価格と一緒に家賃も上げられるかどうか。実際に、価格を上げるかわりに家賃を5,000円上げてまとまったことがあります。 1で「片方だけを有利にすることはなかなかできない」と書いたのは、こういう形で表に出てきます。価格だけを動かすことはできませんが、両方を動かすなら余地はあります。

最後に、書くかどうか迷いましたが、売主さんが誠実な方かどうかも見ています。これは値踏みのつもりではありません。リースバックは売って終わりではなく、そのあと大家と借主として何年も続きます。長く付き合う相手だから、という理由です。

条件で断ることは、あまりない

意外に思われるかもしれませんが、物件の条件を理由に断ったことはほとんどありません。

市街化調整区域でも問題ありません。ただし農地が絡むと売買に制限が出るので、すんなり進まないことはあります。それでも農家の登録がある買主もいますから、諦める前に不動産会社に相談してみてください。

再建築不可の土地は、正直なところ厳しいです。買うとしてもかなり安い金額にならざるを得ません。ただ、買い戻す確約があったり、そこで一生住み続けるという前提であれば、別の組み方が無いわけではありません。何年か家賃を払って住んでいただいたうえで、土地と建物をそのままお渡しするような形です(税金や司法書士費用などは先方のご負担になります)。税金の扱いも絡みますので、こうした形が使えるかどうかも含めて、まずは不動産会社にご相談ください。

唯一、条件ではなく人で断ったことがあります。売主さんの態度が横柄だった案件です。あとあとトラブルになる可能性が高いと感じたので話はお受けしませんでした。

聞いていた話と現況が違う、はあまり起きない

説明と現況が大きく食い違っていた、という経験はほとんどありません。不動産会社が物件をよく見て、売主さんとよく話すからだと思います。

もちろん、見えない部分のリスクはありますがそれを事前に全部つかむのは無理です。結局のところ、売主さんが誠実で嘘をついていないかどうかを見極めるくらいしかない。ひとつ上で「誠実な方かどうかを見ている」と書いたのは、そういう意味でもあります。